88利来娱乐当前位置:主页 > 88利来娱乐 >

很多看似天经地义的推论实际上包藏祸心、貌合神离

时间:2017-06-15 14:39 作者:admin 点击:

很多看似天经地义的推论实际上包藏祸心、貌合神离,比如城市化的提升必然推高房价。

 

11月21日,摩根大通中国区董事总经理龚方雄在“后危机时代,2010年中国经济机会与挑战”论坛上指出,中国的城市化率比起西方发达国家还有很大的差距,每年有好几千万人口进城,相当于每年造一个上海、伦敦、纽约、东京这样人口规模的城市。所以,中国的土地资源极其稀缺,房地产还是朝阳产业,房价也很难出现方向性的改变。

   

这样的观点在中国不独龚方雄表达过,他也不只是第一次在公开场合表达过类似的看法,本身并没有什么可稀奇而言,而且实际上推论部分只有三分之一正确。谎言重复一千遍真的可以成为真理吗?城市化真的就是高房价的“陪葬品”吗?

 

诚然,中国的城市化率截止2008年末只有45.68%,比1991年提高19%,对比美国等西方国家90%左右的城市化率,比如日本目前的城市人口比例已经高达95%,可提高的空间还很大。按照目前的发展态势,2020年可望达到60%左右,2030年,达65%以上,基本上平均每年以1%的速度发展。从人口学角度出发,城市化当然是农村人口转化为城镇人口的过程,人口向城市地区集中自然而然需要多的新住房。

 

所以,中国的房地产相对于西方发达国家理所当然地是朝阳行业,相信政府也会把房地产作为推动城市化的重要工具。事实上,从另外一个侧面也能反应城市化率越低房地产增长的空间越大,2009年前全国31个省、自治区和直辖市GDP增长率最大的城市前十名基本上是中西部城市化地的城市:内蒙古、天津、广西、四川、重庆、湖南、安徽、陕西、辽宁、湖北,而城市化水平高的城市上海、广东、北京已经分别位居倒数第三、倒数第五和倒数第十,GDP增长率高的城市主要靠固定资产投资拉动,而房地产又是固定资产投资的重要组成部分。这一点实际上没有任何争议,但是我们不能拿这个作为障眼法蒙蔽公众的眼睛,以偏概全推高房价。

 

我们不妨来看一看,中国的城市化加速是否一定就会造成土地资源的及其稀缺呢?答案显然是否定的。

 

事实上,单纯从城市空间的演变角度来看,城市化有存量城市化和增量城市化两种,而公众通常只注意到存量城市化。存量城市化主要是人口向已经成熟的城市中心不断聚集,比如深圳的特区内,由于城市的发展历史和功能的定位的确会造成土地的日益稀缺,即便是旧城改造腾出来的存量土地也是规模也非常有限。但是,存量城市化释放大规模土地将成为未来城市化的主要途径,主要通过分散城市中心和原地城镇化为主。深圳目前在土地面积为特区内四倍的关外规划多个城市副中心和新城就是分散城市中心,如果按照特区内的发展发展速度,深圳关外发展到特区内当前的水平还要好几个三十年。另外,中国政府正在全国大力推进的城乡一体化,这在很大程度上就是原地的城镇化,就是把原来是农村、郊区的地方改造成为城市,简单而言就是“三个集中”:工业向集中发展区集中,农用耕地向规模经营集中,农民向城镇集中。

 

公众应该注意到人口不断向城市集中的过程,实际上也伴随着城市数量的增加,并不是所有的城市化都是人口向上海、北京、深圳、广州等一线城市的单向集中。到2008年底,城镇人口比一九九一年增逾九成,平均每年增长百分之五点六。但与此同时,中国城市总数达到六百五十五个,比一九九一年增加一百七十六个,平均年增加十一个。事实上,由于中国经济发展水平的差异性和不均衡性,人口流动“孔雀东南飞”的现象非常严重,相信随着政府政策的倾斜,中西部将迎来广阔的发展空间,为未来城市化腾出大量的土地。目前中国不是土地稀缺,而应该是土地的严重浪费,除了一线发达城市高楼林立外,二三线城市实际上很少有高楼大厦甚至动不动就建别墅、洋房,如果一旦提高容积率向空中发展的话,立马就可以造出不知道多少个中国出来。

 ,www.lilai99.com;

言以至此,相信公众已经明白了那些拿城市化忽悠房价上涨方向不会改变的理由了,只看到人口向城市集中带来的住房需求增加,而闭口不提增量城市化所能够释放的土地量和住房供应量的增加。事实上,人口向城市不断集中所带来的住房供需矛盾并不足以支撑房价必然必涨。

 

还是拿深圳来举例,特区内的腹地实际上包括关内甚至珠三角其他城市。目前特区内的新房价格普遍在2万元/平方米以上,但是特区外的房价则普遍在1万元/平方米左右,而惠州的房价则在4300元/平方米左右,那么正是在房价水平的差距上才解决了深圳人口不断增长所带来的住房压力。试想,如果没有特区外和惠州的城市化以及新中心的崛起,深圳特区内的房价肯定不是当前的价格。因为,随着城市交通的发展、汽车的普及以及商业配套等的不断完善,特区外很多地方已经具备了城市化的条件,分流了特区内的住房需求量,实际上平抑了房价的上涨。事实上,像“广东五虎之一”的碧桂园之所以能够“像卖白菜一样买房子”、“ 50万元就可以住别墅”,其中最主要的原因就是抓住了增量城市化的脉搏,大量在城市郊区、新城地带大量地价拿地造出一座新城,比如2007年在韶关芙蓉新城中心地带拿下占地239万平方米的地块每平方米楼面地价只有104元,www.lilai99.com

 

当然,在完全自由的市场竞争环境中,最中心的地区房价不可避免,只有靠存量城市化来还价这种压力。根据城市土地利用的竞标??地租理论:所有类型的土地利用,最中心的地区最有吸引力。不同类型的土地使用者在中心效用上寄予不同的金融估值,基于他们关于预期的收入和指出的详细清单。一些公司、银行、旅馆和其他商业机构更愿意且能够竞标超过家庭,因为地处市中心由于贸易带来的额外受益可能大于家庭位于此地所节约的通勤费用。实际上,高收入家庭也更愿意支付反复的通勤费用换取更大更舒适的居住空间。实际上,深圳目前正处于这样伟大转型过程中,一方面中心区的土地利用越来越商业化、商务化和专业化,集中精力发展总部经济,另外政府在千方百计地发展新城和城市副中心,有些家庭甚至主动像周边城市移居,以合理的房价换取舒适的居住空间。因而,www.lilai99.com,可以看出合理的城市化可以提供适当的价格,帮助解决城市居住问题。

 

实际上,房地产的定价是一个非常复杂的问题,简单地通过“城市化推断出土地稀缺,土地稀缺土地价格自然就高,土地价格高房价就高”的道理是行不通的。很多情况下,房价高与土地价格高低根本就没有关系,比如就拿知名的雅居乐清水湾来说,其楼面地价只有273元每平方米,可是其建出来的房子海景公寓和洋房,以及别墅的均价已经分别达到每平方米20000元及40000元。就其高房价的原因是是多方面的,比如昂贵的异地销售管理成本和营销成本,比如和摩根士丹利的资本合作,比如国际化的定位等等。

 

因而,中国城市化水平与西方还相差一段推断出房地产还是朝阳行业,只是意味着我们的房地产行业还不成熟,我们的住房条件还可以得到很大提升,政府应该加大力度发展新城镇、新中心,通过推出大量土地来平抑房价,而不是借城市化之名抬高房价,让城市化成为高房价的“陪葬品”。善莫大焉!

在线客服:点击这里给我发消息

在线客服